Уроженка Таллинна недоумевает, почему квартиры в Хельсинки стоят дешевле (5)

Казалось бы, расстояние между Таллинном и Хельсинки - всего 80 километров, однако разница между двумя столицами ощущается во многих аспектах. Раньше в Эстонии часто обсуждали кусачие цены в Финляндии, хотя и зарплаты у соседей выше наших. Однако теперь кажется, что недвижимость в Таллинне стала дороже, чем в Хельсинки.

Уроженка Таллинна, Алина, давно живет в Хельсинки. Пять лет назад они с мужем купили там свою первую недвижимость.

«Тогда как раз был разгар пандемии, но мы поняли, что подходящего времени не будет никогда, и решились на покупку. На тот момент двухкомнатная квартира в одном из спальных районов Хельсинки нам обошлась в 140 тысяч евро. Это не новый дом, построен в начале 1990-х», - рассказывает Алина.

За эти года пара сделала в квартире ремонт: поменяли линолеум на ламинат, перекрасили стены, установили вместительный шкаф в прихожей, а также полностью заменили кухонную мебель и технику.

Однако в начале этого года, когда пара решила переехать в квартиру побольше, оказалось, что цены на недвижимость в Хельсинки сильно упали.

«Приходил специалист и оценил нашу квартиру все в те же 140 тысяч. Получается, что деньги, потраченные на ремонт, просто пропадут, если продавать квартиру сейчас», - говорит Алина.

Но когда от знакомых из Таллинна она узнала, что цены на недвижимость в их городе за последние годы сильно выросли. 

«Друзья купили квартиру в новостройке в Таллинне в том же 2020 году за 135 тысяч, а сейчас в их же доме продаются такие же на сто тысяч дороже!» - недоумевает Алина, задаваясь вопросом: почему же в двух ближайших столицах цены на недвижимость настолько отличаются.

С этим вопросом мы обратились к нескольким таллиннским маклерам, уточнив, стоит ли в ближайшее время ждать спада цен на недвижимость в столице.

Руководитель отдела продаж Eco Advice OÜ Евгения Третьякова отмечает, что одним из факторов такой разницы в ценах может быть компактность Таллинна по сравнению с большим Хельсинки. «15-минутный город у нас "работает" во всех районах. Из-за этого нет большой разницы в ценах. Так же в Таллинне пока еще нет так называемого гетто или очень бедных районов, как в Хельсинки, где жилье стоит дешевле», - считает специалист.

Евгения добавляет, что спада цен на недвижимость в столице пока не видно: «Например, в апреле текущего года в Таллинне было продано 742 квартиры. Это на пять процентов больше, чем в марте. Самую дорогую квартиру продали за 2,1 миллиона евро».

Старший маклер бюро недвижимости Arco Vara Лия Корелине подчеркивает, что этот вопрос действительно важен: «Это актуально особенно для тех, кто рассматривает инвестиции в недвижимость или просто следит за рынком. Разница в динамике цен на жилье в Таллинне и Хельсинки действительно существует».

На вопрос, почему цены на недвижимость в Таллинне держатся на высоком уровне, а в Хельсинки падают, Корелине отмечает: причиной тому несколько факторов.

Во-первых, различия в экономических циклах и спросе.

«Таллинн - быстро развивающийся город с ростом населения, притоком IT-специалистов, а также иностранного капитала. Здесь сравнительно меньше "старого фонда", а значит - выше удельный спрос на современное жилье. Хельсинки - рынок более зрелый и насыщенный. Кроме того, в Финляндии в последние годы наблюдается отток населения из некоторых регионов, и общее население страны растет медленнее, чем в Эстонии», - объясняет эксперт.

Во-вторых, процентные ставки и ипотека. В Финляндии, по словам Корелине, ипотечные ставки резко выросли, что снизило покупательскую способность. Это один из главных факторов падения цен. В Эстонии ситуация похожая, но рынок здесь меньший и более «реактивный». Часть покупателей предпочитают платить наличными или с небольшим кредитом, что сглаживает эффект повышения ставок.

В-третьих, Корелине приводит разницу в предложении и строительстве: «В Финляндии активно строили жилье в последние годы, что привело к перенасыщению предложения в некоторых районах. В Эстонии, наоборот, в строительстве был относительный спад после 2022 года из-за удорожания стройматериалов и рабочей силы, что ограничило предложение на рынке».

Еще один фактор - психология и ожидания. «Финны стали осторожнее с покупками: война в Украине, инфляция, рост коммунальных расходов повлияли на уверенность. В Эстонии население традиционно более склонно инвестировать в недвижимость как в "тихую гавань", особенно на фоне нестабильности евро и международной обстановки», - поясняет маклер.

Корелине считает, что в краткосрочной перспективе на этот год цены на недвижимость в Таллинне могут немного скорректироваться вниз или застыть на текущем уровне - особенно на вторичном рынке и в районах без высокой ликвидности.

«Однако полноценного обвала ожидать не приходится, поскольку предложение ограничено, а спрос сохраняется за счет местных и иностранных инвесторов», - объясняет она.

Если говорить о более долгом сроке, например, три года, то колебания цен могут зависеть от следующих факторов: экономической стабильности, процентных ставок по кредитам, миграции и спроса молодых специалистов, а также возможного появления новых проектов.

«Разница между Таллинном и Хельсинки объясняется как структурными, так и психологическими факторами. Ожидать обвала цен в Таллинне оснований пока нет, но рынок становится более осторожным. В случае серьезных внешнеэкономических изменений возможна коррекция на пять-десять процентов, но не крах», заключает Лия Корелине.